Tóm tắt: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, trong quá trình các bên tham gia thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ phát sinh nhiều vấn đề pháp lý dẫn đến giao dịch này bị vô hiệu. Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, chỉ ra những vấn đề bất cập và kiến nghị hoàn thiện.Từ khóa: Giao dịch dân sự vô hiệu, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hậu quả pháp lý, bồi thường thiệt hại.Abstract: Transfer of land use rights is one of the basic rights of the land users, which is defined in the Law on Land of 2013. However, in the process of the parties involved in the transfer of land use rights, potential problems related to legal regulations may occur, which lead to the transaction being invalid. Within the scope of this article, the author provides an analysis of the legal provisions on legal consequences when the transfer of land use rights is invalid, and also gives out the inadequacies and recommendations accordingly for further improvements.Keywords: Invalid civil transactions; transfer of land use rights; legal consequences; compensation for damage.
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch được thực hiện rất phổ biến, nhưng không phải lúc nào các chủ thể tham gia thực hiện đều tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai, như hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có công chứng, có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, loại đất, hình thức sử dụng đất phù hợp….[1]. Việc không tuân thủ quy định của pháp luật có thể dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất cũng là một giao dịch dân sự, nên khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu sẽ áp dụng các quy định chung của Bộ luật Dân sự để giải quyết hậu quả pháp lý. Khi giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Lúc này, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì quy đổi thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó. Đồng thời, bên có lỗi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại phát sinh[2].
Về nguyên tắc “khi giao dịch vô hiệu thì không phải vô hiệu tại thời điểm bị tuyên bố vô hiệu mà giao dịch bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch. Điều đó có nghĩa là nếu các bên chưa thực hiện giao dịch thì không được thực hiện nữa, nếu giao dịch đã được thực hiện tức là các bên đã thực hiện quyền, nghĩa vụ thì sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”[3] và “dù vô hiệu thuộc loại nào khi bị toà án tuyên sự thoả thuận giữa các bên bị xem là chưa bao giờ làm phát sinh hiệu lực. Do vậy hậu quả của việc tuyên vô hiệu là đưa các bên trong quan hệ này về trạng thái ban đầu như khi họ chưa bao giờ giao kết một hợp đồng như vậy”[4].
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu dựa trên cơ sở lý luận sau: đối với giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ khi giao kết. Do vậy, quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mà các bên có được từ giao dịch dân sự vô hiệu bị coi là hưởng lợi không có căn cứ pháp luật. Chính vì lý do đó mà các bên phát sinh nghĩa vụ hoàn trả cho nhau tài sản có được do hưởng lợi không có căn cứ pháp luật. Vấn đề đặt ra là khi giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu cần phải chú ý đến vấn đề sau đây: nếu giao dịch dân sự đó đã xác lập và thực hiện được một phần, sau mới phát hiện ra giao dịch dân sự vô hiệu thì phải xem xét đầy đủ các yếu tố, nhất là tính hợp lý, công bằng, trong đó việc tính đến sự biến động của giá cả trên thị trường là rất quan trọng[5].
Theo quy định của pháp luật, khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtbị vô hiệu, các bên sẽ thực hiện những vấn đề sau:
Thứ nhất, khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận: Trong một vụ việc, Toà án đã xét rằng “do hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu toàn bộ, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, việc ông Thịnh đăng ký quyền sử dụng đất là không đúng, việc (Ủy ban nhân dân) UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thịnh trên cơ sở hợp đồng vô hiệu cũng là không đúng nên chấp nhận yêu cầu của bà Cho tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Thịnh, khôi phục lại quyền sử dụng đất cho bà Cho theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ngày 26/9/2013”[6].
Có thể thấy rằng, quy định hiện tại về “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” đã bao quát tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, việc “khôi phục lại tình trạng ban đầu” khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vô hiệu còn một số bất cập nhất định. Chẳng hạn, khi bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất và xây dựng công trình kiên cố trên đất hợp pháp (đúng theo giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền). Sau đó, việc chuyển nhượng này bị vô hiệu mà lỗi làm cho việc chuyển nhượng vô hiệu là do bên nhận chuyển nhượng, thì về nguyên tắc các bên phải khôi phục ban đầu, tức là lúc này bên nhận chuyển nhượng buộc phải tháo dỡ các công trình này và bàn giao lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng (nếu các bên không có thoả thuận khác). Rõ ràng, trong trường hợp này, việc tháo dỡ công trình này là không thật sự cần thiết.
Thứ hai, về hoa lợi, lợi tức:Theo khoản 3 Điều 131, “bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó”. Có quan điểm cho rằng, “quy định này có điểm không hợp lý, việc Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “bên ngay tình trong việc thu hoa lợi…” là đặt trong mối quan hệ giữa hoa lợi, lợi tức với người thu hoa lợi (chứ không phải trong mối quan hệ chiếm hữu vật đã sinh ra hoa lợi) để xét có ngay tình hay không ngay tình là khó hiểu, nếu không muốn nói là có phần “tối nghĩa”. Thế nào là ngay tình và không ngay tình “trong việc” thu hoa lợi? Nếu xét trong mối quan hệ giữa hoa lợi với hành vi thu hoa lợi đó thì người này luôn luôn ngay tình, không bao giờ là không ngay tình”[7] và “do đó, quy định “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó” (khoản 3 Điều 131) phải được hiểu trong mối quan hệ hình thành, tạo ra việc chiếm hữu vật đã sinh ra hoa lợi, lợi tức đó”[8]. Tác giả đồng tình với quan điểm này, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức phải được “đặt trong mối quan hệ chiếm hữu vật đã sinh ra hoa lợi” chứ không phải là quan hệ giữa hoa lợi, lợi tức với người thu hoa lợi, lợi tức đó.
Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường: Thiệt hại bồi thường trong trường hợp này thông thường là các thiệt hại về vật chất, quy định trên không nói rõ thiệt hại có bao gồm các thiệt hại về tinh thần không. Có quan điểm cho rằng, “quy định tại Điều 131 về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu cũng không đề cập bồi thường thiệt hại về tinh thần? Phải chăng nhà làm luật theo hướng khi giao dịch, hợp đồng vô hiệu không đề cập bồi thường thiệt hại về tinh thần. Nếu đúng là như vậy thì không logic và không hợp lý”[9].
Trong trường hợp này, pháp luật không quy định cụ thể thiệt hại có thể là thiệt hại tinh thần. Tuy nhiên, theo tác giả, thiệt hại ở đây phải được hiểu bao gồm cả thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần thì mới hợp lý, bởi người bị thiệt hại dù bị thiệt hại về vật chất hay tinh thần thì đều sẽ chịu tổn hại nhất định và cần được bồi thường tương ứng với mức thiệt hại thực tế mà họ phải gánh chịu, nên trong trường hợp này cần được hiểu thiệt hại theo nghĩa rộng. Hơn nữa, “bên có lỗi” được hiểu là bên nào? Có phải chỉ là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Theo tác giả “bên có lỗi” trong trường hợp này cần được hiểu theo nghĩa rộng là bao gồm các bên liên quan như công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…, bởi vì các cơ quan, cá nhân, tổ chức này cũng tham giao vào một phần quan trọng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp các bên hoàn thành giao dịch và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[10].
Thứ tư, về xác định lỗi, thiệt hại và trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao “hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình” và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao “hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình” quy định về xác định thiệt hại[11]; về xác định lỗi của một hoặc các bên[12]; về trách nhiệm bồi thường thiệt hại[13].
Theo quy định của pháp luật hiện nay, nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì bên chuyển nhượng chỉ phải trả lại số tiền đã nhận cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm giao lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng[14]. Tuy nhiên, như đã phân tích, có trường hợp, bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng công trình kiên cố thì về nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng phải “khôi phục lại tình trạng ban đầu”, tức là buộc phải thực hiện việc phá huỷ, đập bỏ công trình này để trả lại hiện trạng ban đầu cho bên chuyển nhượng. Tác giả cho rằng, việc phá huỷ này là thật sự không cần thiết, gây lãng phí tài nguyên, nguồn lực (nhất là những công trình được xây dựng hợp pháp) cho các bên và lãng phí tài nguyên của xã hội.
Ở một số quốc gia trên thế giới, việc xác định thiệt hại để bồi thường dựa theo nguyên tắc “quay lại tình trạng như hợp đồng vô hiệu không được giao kết” như “ở Pháp, học (thuyết pháp) lý cũng cho rằng bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu là bồi thường những thiệt hại để nạn nhân quay lại tình trạng như “hợp đồng bị vô hiệu không được giao kết” và như vậy “tất cả các chi phí phát sinh từ việc giao kết hợp đồng cũng như mất cơ hội để giao kết một hợp đồng tương tự nhưng hợp pháp” được bồi thường”[15]. Về đánh giá mức độ lỗi, hiện nay quy định của pháp luật vẫn còn nhiều bất cập và “trong thực tế, mức độ lỗi được đánh giá rất khác nhau giữa các vụ việc”[16].
2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
Trong thực tiễn xét xử hiện nay, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đấtbị vô hiệu, cơ quan tiến hành tố tụng (Toà án) sẽ áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) và các văn bản pháp luật có liên quan để giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu để giải quyết.
Ví dụ 1:Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Lê V C và ông Nguyễn V H không thuộc các trường hợp được công nhận hợp đồng quy định tại điểm b tiểu mục 2.2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Do đó, yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng mua bán đất ngày 20/12/1988 và văn tự mua bán nhà đất ngày 29/12/1988 vô hiệu là có cơ sở chấp nhận. Căn cứ quy định tại tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, Hôn nhân gia đình; Điều 137, Điều 146 BLDS năm 1995 quy định các bên tham gia giao dịch dân sự vô hiệu phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Do đó, ông Lê V C phải trả cho ông Nguyễn V H 04 lượng vàng 24K, ông Nguyễn V H phải trả cho ông Lê V C phần đất đã nhận của ông H. Hiện nay, ông Nguyễn V H và gia đình đang sử dụng phần đất có diện tích 80m2) theo bản vẽ hiện trạng ngày 22/02/2008 do Công ty TNHH thiết kế xây dựng Khương Thịnh lập được Phòng Quản lý đô thị quận Bình Thạnh duyệt ngày 21/5/2008. Ông H và những người đang cư trú tại đây phải trả cho ông C phần đất theo bản vẽ này. Căn cứ Nghị định số 24/2012/CP ngày 03/4/2012 ngày của Chính phủ về giao dịch vàng, ông C phải trả cho ông H số tiền tương đương 04 lượng vàng 24k tại thời điểm xét xử. Căn cứ giá vàng SJC ngày 11/6/2018 là 36.750.000 đồng/lượng, ông C phải trả ông H số tiền là 147.000.000 đồng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán đất ngày 20/12/1988, do vi phạm điều cấm của pháp luật, nên cả hai bên đều có lỗi trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu và mỗi bên phải chịu một nửa thiệt hại.
Căn cứ hợp đồng mua bán đất ngày 20/12/1988 và lời khai của các đương sự thì số vàng ông H giao cho ông C là 50% giá trị hợp đồng, tương đương 50% giá trị đất. Thiệt hại khi hợp đồng mua bán giữa ông C và ông H vô hiệu là chênh lệch giá trị QSDĐ do các bên thoả thuận với giá trị QSDĐ tại thời điểm xét xử. Phần đất các bên thoả thuận chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán đất ngày 20/12/1988 có diện tích 147.37m2 theo bản vẽ hiện trạng ngày 23/5/2013 do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Sơn Trà lập được Phòng Quản lý đô thị quận Bình Thạnh duyệt ngày 08/7/2013. Tuy nhiên, tại tòa cấp phúc thẩm, các bên thống nhất đồng ý định giá lại theo chứng thư thẩm định giá ngày 24/01/2018 của Công ty cổ phần định giá và đầu tư kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng giá trị đất là 11.795.466.652 đồng. 50% giá trị đất là 5.897.733.326 đồng.
Như vậy, thiệt hại thực tế là 5.897.733.326 đ – 147.000.000 đ = 5.750.733.326 đồng Ông C và ông H mỗi bên phải chịu thiệt hại là: 2.875.366.663 đồng. Do bà L – vợ ông H xác định số tiền mua đất là tiền của bà T đưa cho ông H, không phải là tài sản chung của vợ chồng, nên ông C phải trả cho ông H số tiền là: 147.000.000 đồng + 2.875.366.663 đồng = 3.022.366.663 đồng. Theo bản vẽ hiện trạng ngày 23/5/2013 do công ty cổ phần đầu tư xây dựng Sơn Trà lập được Phòng Quản lý đô thị quận Bình Thạnh duyệt nội nghiệp ngày 08/7/2013 tại diện tích đất đang tranh chấp có căn nhà số 91 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh. Nguyên đơn cho rằng ông H xây dựng nhà trong khi các bên đang có tranh chấp, không được sự đồng ý của nguyên đơn và đã có quyết định của Nhà nước buộc ông H tháo dỡ toàn bộ căn nhà nên ông C không được hưởng giá trị xây dựng của căn nhà và yêu cầu bị đơn tháo dỡ nhà để trả đất.
Tại Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2000/QĐUBND ngày 05/3/2007 của UBND quận Bình Thạnh ghi nhận căn nhà này do ông Nguyễn V H xây dựng không phép, vị trí nhà nằm trong lộ giới đường Xô Viết Nghệ Tĩnh và buộc ông H phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng. Sau khi giải quyết khiếu nại của ông H, UBND quận Bình Thạnh cũng đã ban hành công văn số 2017 ngày 14/8/2007 giữ nguyên quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2000/QĐ-UBND ngày 05/3/2007. Do đó, yêu cầu của ông C buộc ông H, bà L tháo dỡ nhà để khôi phục lại hiện trạng đất trả lại cho ông C là có cơ sở chấp nhận. Để đảm bảo cho ông H, bà L và những người hiện cư trú tại nhà số 91 Nguyễn Xí, phường 26, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh có thời gian tìm chỗ ở mới ổn định cuộc sống, thời hạn để tháo dỡ nhà, trả đất là 06 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật[17].
Nhận xét: Trong bản án này, về vấn đề (i) khôi phục lại tình trạng ban đầu, Toà án buộc Ông H, Bà L phải tháo dỡ căn nhà để khôi phục lại hiện trạng đất trả lại cho Ông C; đối với việc (ii) hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: Ông H đã giao cho Ông C 04 lượng vàng 24k, vì vậy Toà án buộc Ông C phải hoàn trả lại Ông H số vàng nêu trên, quy ra tiền là tương đương 147.000.000 đồng; về (iii) bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường: Hội đồng xét xử xác định Ông C và Ông H đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên mỗi bên phải chịu một nửa thiệt hại và trong trường hợp này thiệt hại được xác định là “chênh lệch giá trị QSDĐ do các bên thoả thuận với giá trị QSDĐ tại thời điểm xét xử”, giá trị nhà đất được xác định là 11.795.466.652 đồng, 50% giá trị đất là 5.897.733.326 đồng. Như vậy, thiệt hại thực tế là 5.897.733.326 đồng – 147.000.000 đồng = 5.750.733.326 đồng, Ông C và Ông H mỗi bên phải chịu thiệt hại là: 2.875.366.663 đồng và Ông C phải trả cho Ông H số tiền là: 147.000.000 đồng + 2.875.366.663 đồng = 3.022.366.663 đồng.
Ví dụ 2: Đối với nội dung xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu và trách nhiệm bồi thường: Hợp đồng mua bán chuyển nhượng thửa đất giữa bà S và chị H đã bị Tòa án nhân dân 2 cấp tỉnh A xét xử tuyên bố vô hiệu, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội có văn bản trả lời không có căn cứ kháng nghị Giám đốc thẩm nên việc bà H yêu cầu giữ nguyên hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng là không có căn cứ. Quá trình giải quyết vụ án yêu cầu tuyên bố Hợp đồng công chứng vô hiệu, các bên không yêu cầu giải quyết hậu quả của Hợp đồng chuyển nhượng nên trong vụ án này, Tòa án sơ thẩm chỉ xem xét những nội dung xử lý về hậu quả của giao dịch vô hiệu là đúng. Theo quy định tại Điều 137 BLDS, “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… bên có lỗi thì phải bồi thường”. Do bà S là người nhận từ chị H số tiền là 850.000.000 đồng từ giao dịch chuyển nhượng đất thửa 97 nêu trên nhưng chưa đưa tiền cho chị B nên bà S trả lại cho chị H số tiền trên.
Theo thỏa thuận của các đương sự thì tại thời điểm giải quyết tranh chấp, thửa đất số 97, diện tích 99,3 m2 có trị giá 1.500.000.000 đồng. Vì vậy, cấp sơ thẩm xác định phần giá trị thiệt hại là số tiền chênh lệch 650.000.000 đồng bà S phải thanh toán thêm cho chị H là có căn cứ. Trong vụ án này, chị H xây nhà kiên cố, đã lấn sang thửa 97, tờ bản đồ số 32 phần diện tích là 14,7 m2 nên Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét chấp nhận giao phần diện tích đất cho chị H tiếp tục sử dụng, chị H có trách nhiệm hoàn trả lại trị giá phần diện tích đất đã xây lấn là 14,7 m2 bằng tiền mặt cho nguyên đơn chị B (Theo giá trị thửa đất thời điểm các đương sự đã thỏa thuận là 193.421.052 đồng). Do đó, việc buộc chị H trả lại thửa đất số 97, tờ bản đồ số 32, diện tích là 99,3 m2 cho chị B là phù hợp.
Bà S là người trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất với chị H, bà S chỉ được chị B uỷ quyền chuyển nhượng về đất nhưng vẫn thoả thuận với chị H về việc chuyển nhượng cả tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của người khác (chị M); Khi chuyển nhượng đất cho chị H, bà S không thực hiện cam kết về việc thông báo cho “người thứa ba” như hợp đồng uỷ quyền đã dẫn đến việc hợp đồng công chứng vô hiệu nên lỗi chính thuộc về bà S. Văn phòng công chứng K3 do bà N – Trưởng Văn phòng làm đại diện thực hiện công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng – là người dự thảo hợp đồng, biết rõ nội dung uỷ quyền và Hợp đồng chuyển nhượng có nội dung không phù hợp nhưng không yêu cầu sửa chữa là vi phạm khoản 5 Điều 35 Luật Công chứng. Ngoài ra, cùng thời điểm, đối với thửa đất số 97 nêu trên, Văn phòng công chứng K3 đã xác lập hai văn bản công chứng với nội dung khác nhau về phần chủ thể chuyển nhượng và lời chứng là vi phạm Điều 44 Luật Công chứng về công chứng việc sửa đổi hợp đồng.
Chị B tại văn bản uỷ quyền không ghi rõ việc thông báo cho “Người thứ ba” là thông báo cho ai, dẫn đến nội dung uỷ quyền cụ thể, rõ ràng – đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu nên chị B cũng có một phần lỗi. Đối với chị H cũng có lỗi trong quá trình ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, đã biết rõ bà S chỉ là người được uỷ quyền và khi chuyển nhượng phải thông báo cho người thứ ba, mặt khác chị H biết trên đất có tài sản của chị M nhưng vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên cũng phải tự chịu một phần trách nhiệm. Như vậy, các bên có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho chị H, cụ thể: Bà S có lỗi chính dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên phải bồi thường cho chị H khoản tiền tương đương với mức độ lỗi là 70% giá trị thiệt hại (455.000.000đ); Văn phòng công chứng K3 chịu trách nhiệm 15% giá trị thiệt hại (97.500.000 đ); chị B chịu trách nhiệm 10% giá trị thiệt hại (65.000.000 đ); chị H tự chịu thiệt hại với 5% do lỗi của mình (32.500.000 đ).
Trên thửa đất 97 (phần trả lại cho chị B) có tài sản do chị H xây dựng hiện đang còn giá trị sử dụng nên cần tiếp tục giao cho chị B được quyền sở hữu…và chị B phải thanh toán lại giá trị tài sản cho chị H là 46.097.000 đồng.
Đối với phần tài sản do chị C tạo dựng (trên phần đất trả lại cho chị B) có giá trị 48.398.000 đ cho thấy: chị C và chị H ký hợp đồng thuê nhà để ở, không thoả thuận về việc sửa chữa, thời hạn thuê hai bên đều xác định là 05 năm kể từ ngày 01/11/2017 đến 01/11/2021 (Hợp đồng ghi là 2002). Sau khi thuê chị C tự ý sửa chữa nhà để làm dịch vụ là không đúng mục đích tại hợp đồng thuê; việc chấm dứt hợp đồng thuê là do yếu tố khách quan nên chị C phải chịu trách nhiệm một phần thiệt hại. Chị H cho rằng không có trách nhiệm bồi thường cho chị C, tuy nhiên việc chị H cho thuê tài sản khi đang có tranh chấp; chị H biết việc chị C xây dựng sửa chữa thêm nhưng không có ý kiến gì nên thiệt hại trên cần chia đôi cho cả 2 người chịu trách nhiệm. Như vậy, chị H có trách nhiệm bồi thường cho chị C số tiền là 48.398.000 : 2 = 24.199.000 đ.
Tài sản do chị C tạo dựng (trên phần đất trả cho chị B) còn giá trị sử dụng (bao gồm Nền gạch hoa men trắng 50×50 = 27m2, tường nhựa = 53m2, cửa kính khung nhôm = 10,7m2, bê phốt phi 80 có 5 tầng = 5m, trần tôn mạ kẽm = 27m2, tường nhựa ngăn 12.5m2, nhà vệ sinh + tắm (thép hộp 2 x 2.5), tường nhựa 2.85m x 1.3 m x 3m = 3,7m2, tường nhựa = 30m2 có 4 mặt không trần và hệ thống cấp điện + nước trong nhà) nên cần giao cho chị B sở hữu, chị B có trách nhiệm giao lại cho chị C 24.199.000 đồng.
Như vậy, cấp phúc thẩm xử một phần bản án sơ thẩm về xác định mức độ lỗi của các bên, buộc người có lỗi do hợp đồng vô hiệu có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho chị H, cụ thể: Bà S phải bồi thường 455.000.000đ; Văn phòng công chứng K3 phải bồi thường 97.500.000 đ; chị B phải bồi thường 65.000.000 đ. Chị B được quyền sở hưu tài sản do chị H và chị C đã xây dựng trên diện tích 93 m2 đất tại thửa số 97, đồng thời có trách nhiệm thanh toán cho chị H 46.097.000 đ và thanh toán cho chị C 24.199.000 đ. Chị H tự chịu thiệt hại với số tiền 32.500.000 đ và có nghĩa vụ bồi thường cho chị C số tiền 24.199.000 đ. Do hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bị tuyên vô hiệu nên việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ của UBND huyện K thửa số 97, tờ bản đồ số 32, diện tích 114 m2 cấp ngày 16/4/2014 mang tên chị H là không còn căn cứ nên cấp sơ thẩm đã kiến nghị UBND huyện K thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ số BG684728 mang tên chị H do UBND huyện K cấp ngày 16/4/2014 để cấp lại cho chị B theo quy định[18].
Nhận xét: Về vấn đề (i) hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: do bà S đã nhận tiền của Chị H số tiền 850.000.000 đồng nên bà S có nghĩa vụ phải trả lại cho chị H toàn bộ số tiền này; đối với việc (ii) khôi phục lại tình trạng ban đầu: do trên thửa đất 97 (phần trả lại cho chị B) có tài sản do chị H xây dựng hiện đang còn giá trị sử dụng nên cần tiếp tục giao cho chị B được quyền sở hữu… và chị B phải thanh toán lại giá trị tài sản cho chị H là 46.097.000 đồng; đối với phần tài sản do chị C tạo dựng (trên phần đất trả lại cho chị B) có giá trị 48.398.000 đồng, do chị C và chị H đều có lỗi nên cần chia đôi cho các hai cùng chịu trách nhiện. Như vậy, chị H có trách nhiệm bồi thường cho chị C số tiền là 48.398.000 đ : 2 = 24.199.000 đ. Tài sản do chị C tạo dựng (trên phần đất trả cho chị B) còn giá trị sử dụng nên cần giao cho chị B sở hữu, chị B có trách nhiệm giao lại cho chị C 24.199.000 đ.
Về (iii) bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường: Bà S có lỗi chính dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên phải bồi thường cho chị H khoản tiền tương đương với mức độ lỗi là 70% giá trị thiệt hại (455.000.000 đ); Văn phòng công chứng K3 chịu trách nhiệm 15% giá trị thiệt hại (97.500.000 đồng); chị B chịu trách nhiệm 10% giá trị thiệt hại (65.000.000 đ); chị H tự chịu thiệt hại với 5% do lỗi của mình (32.500.000 đ).
Các bản án trên có điểm chung là khi chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu, cơ quan tiến hành tố tụng sẽ áp dụng các quy định của pháp luật liên quan để giải quyết hậu quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu. Các vấn đề chính được Toà án giải quyết thường là: Một là, khôi phục lại tình trạng ban đầu; Hai là, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Ba là, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường….[19] Trong các vấn đề này thì vấn đề xác định mức độ lỗi đang có nhiều điểm bất cập do quy định của pháp luật chưa thật sự rõ ràng, dẫn đến cơ quan xét xử áp dụng, nhận định mức độ lỗi của mỗi sự việc sẽ khác nhau và không đồng nhất (mặc dù các sự việc có bản chất giống nhau). Như trong cùng một vụ án tranh chấp về QSDĐ, Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm (theo Bản án số 103/2020/DS-PT ngày 26/6/2020 của TAND Cấp cao tại Hà Nội) trong quá trình xét xử nhận định mức độ lỗi của mỗi đương sự trong vụ án khác nhau, dẫn đến trách nhiệm pháp lý của từng đương sự trong vụ án cũng khác nhau. Có quan điểm cho rằng: “Bồi thường thiệt hại được quy định trên cơ sở xác định lỗi do chủ thể nào gây ra và xác định được thiệt hại xảy ra trên thực tế khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Vấn đề phức tạp ở đây là xác định lỗi trong thực tế là việc rất khó”[20].
3. Kiến nghị
Qua phân tích các quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu, tác giả có một số kiến nghị như sau:
Thứ nhất, về “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”: Thực tế hiện nay, rất nhiều tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu và một trong các bên (thông thường là bên nhận chuyển nhượng) đã cải tạo, sửa chữa, xây dựng các công trình kiên cố và tại thời điểm tranh chấp, công trình này vẫn còn giá trị sử dụng. Việc khôi phục lại tình trạng ban đầu sẽ rất tốn kém và lãng phí, nhất là khi các công trình này không ảnh hưởng đến cảnh quan, quy hoạch và được xây dựng hợp pháp (được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận). Vì vậy, Toà án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn trong trường hợp này.
Thứ hai, về xác định mức độ lỗi khi chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu: Hiện nay BLDS năm 2015, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP chỉ quy định mang tính nguyên tắc như “bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường” và “nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên” khi buộc bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong thực tiễn xét xử, các cơ quan tố tụng xác định mức độ lỗi cũng rất khác nhau và không đồng nhất, nhiều vụ việc xác định yếu tố “lỗi” theo cảm tính (có khi hai sự việc tranh chấp khá tương đồng)[21]. Vì vậy, Toà án nhân dân tối cao cần ban hành án lệ hoặc văn bản hướng dẫn trong một số tình huống điển hình về xác định yếu tố “lỗi”, để các Toà án nhân dân các cấp áp dụng pháp luật được thống nhất.
Thứ ba, khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường” nên sửa đổi, bổ sung thành “Bên có lỗi gây thiệt hại về vật chất hoặc thiệt hại về tinh thần thì phải bồi thường” như vậy mới đảm bảo quy định thật sự rõ ràng, rành mạch và thống nhất khi các cơ quan có thẩm quyền áp dụng pháp luật trên thực tế. Ngoài ra, quy định “bên có lỗi” cần được hiểu theo hướng “bên có lỗi” sẽ bao gồm các bên liên quan đến quá trình chuyển nhượng QSDĐ như công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, bởi các cá nhân, cơ quan, tổ chức này cũng có vai trò quan trọng trong quá trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
[1] Khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Phạm Hương Lan (chủ biên, 2018), Bình luận khoa học Luật đất đai (năm 2013), Nxb. Lao động, tr. 343, 344; Đỗ Văn Đại (chủ biên, 2021), Giao dịch dân sự về bất động sản, Nxb. Hồng Đức, tr. 11; Châu Thị Khánh Vân, Nguyễn Thị Thu Trang (2020), Hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất, Trường Đại học Kinh tế – Luật, Nxb. Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, tr. 116-117.
[2] Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
[3] Tưởng Duy Lượng (2019), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử (tái bản lần thứ năm, có sửa đổi, bổ sung), Nxb. Chính trị Quốc gia Sự thật, tr. 56; Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (2018), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân, tr. 154; Chế Mỹ Phương Đài, Nguyễn Xuân Quang (2018), Giáo trình những quy định chung về Luật Dân sự (Tái bản lần 1, có sửa đổi, bổ sung), Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Nxb. Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr. 349-350.
[4] Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng phần chung, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 355; Nguyễn Ngọc Điện (2019), Giáo trình Luật dân sự tập 2 (Tái bản lần thứ 2 có chỉnh sửa bổ sung), Trường Đại học Mở Tp. Hồ Chí Minh, Nxb. Đại học Quốc gia Tp. Hồ Chí Minh, tr. 101.
[5] Hoàng Thế Liên (Chủ biên, 2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập I) Phần thứ nhất: Những quy định chung, Phần thứ hai: Tài sản và quyền sở hữu (tái bản có sửa đổi, bổ sung), Nxb. Chính trị quốc gia, tr. 331-332.
[6] Đỗ Văn Đại (2018), Tập 1 – Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và Bình luận bản án (Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ bảy), Nxb. Lao động, tr. 950.
[7] Tưởng Duy Lượng, tlđd, tr. 60.
[8] Tưởng Duy Lượng, tlđd, tr. 61.
[9] Tưởng Duy Lượng, tlđd, tr. 63.
[10] Xem thêm: Cũng tương tự như “chủ thể có lỗi” trong chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình, “bên có lỗi” trong chế định về hậu quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu cũng không đơn thuần chỉ là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn bao gồm các bên có liên quan. “Về “chủ thể có lỗi”, trong nhiều trường hợp, chủ thể có lỗi thông thường là người giao dịch với người thứ ba ngay tình và chủ sở hữu sẽ yêu cầu người này hoàn trả chi phí hợp lý hoặc bồi thường thiệt hại phát sinh. Tuy nhiên, ngoài chủ thể này ra, trong thực tế còn tồn tại những chủ thể có liên quan khác như tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, các cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất”. (Vũ Văn Đoàn (2022), Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu – Bất cập và kiến nghị hoàn thiện, Nghiên cứu Lập pháp, số 13/(461), tr. 53).
[11] Điểm c.2 và c.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
[12] Điểm a tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
[13] Điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
[14] Điểm c.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
[15] Đỗ Văn Đại (2018), Tập 2 – Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản án (Sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ bảy), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 76.
[16] Đỗ Văn Đại, tlđd, tr. 61.
[17] Nội dung Ví dụ 1 được trích nguyên văn từ Bản án số 575/2018/DS-PT ngày 11/06/2018của TAND TP. Hồ Chí Minh.
[18] Nội dung trong Ví dụ 2 được trích nguyên văn từ Bản án số 103/2020/DS-PT ngày 26/6/2020 của Tòa án nhân dân (TAND) Cấp cao tại Hà Nội.
[19] Xem thêm: Tại Quyết định giám đốc thẩm số 466/DS-GĐT ngày 29/9/2009, Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao đã nhận định: “Ông Tâm, bà Quế chưa giao đất cho chị Lan, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên Toà án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ, nhưng Toá án cấp phúc thẩm chỉ giải quyết về tiền phạt cọc, mà không định giá để ấn định lỗi và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu (bồi thường thiệt hại) là không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của chị Lan” (Đỗ Văn Đại(2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, Nxb. Lao động, tr. 100-101); Hay tại Quyết định số 40/2006/DS-GĐT ngày 1/3/2006 của Toà Dân sự TAND tối cao “Xét bản án sơ thẩm và phúc thẩm đều huỷ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 28-3-2000 và hợp đồng mua bán nhà ngày 16/5/2000 giữa bà Trăng với vợ chồng ông Cường bà Thu là có căn cứ. Tuy nhiên việc xác định lỗi của các bên và xác định thiệt hại để giải quyết hậu quả của hợp đồng khi quyết định huỷ bỏ hợp đồng của hai cấp đều chưa đúng. Toà án cấp sơ thẩm xác định lỗi hoàn toàn do bên bán và buộc bên bán phải thanh toán toàn bộ giá trị sử dụng diện tích 94,52m2 đất là không đúng vì giấy chứng nhận đứng tên ông Tình được cấp 33m2, trong hợp đồng do 2 bên ký kết thoả thuận chuyển nhượng 33m2 nhưng khi tiến hành định giá lại định giá cả phần đất không được cấp giấy chứng nhận với tổng diện tích 94,52m2 là không có cơ sở. Toà cấp phúc thẩm chỉ buộc vợ chồng ông Tình, bà Trăng trả cho ông Cường, bà Thu 250.000.000 đ là chưa đảm bảo quyền lợi của ông Cường, bà Thu, không xem xét đến lỗi của bà Trăng” (Đỗ Văn Đại (2010), Tuyển tập các bản án quyết định của Toà án Việt Nam về quyền sử dụng đất, Nxb. Lao động,tr. 427).
[20] Hồ Thị Vân Anh (2021), Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 05(429), tr. 30.
[21] Ví dụ trong một vụ án: “Đại diện Viện kiểm sát sau khi phân tích đánh giá các nội dung liên quan đến kháng cáo, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Xác định mức độ lỗi trong vụ án 50% thuộc về Văn phòng công chứng K3; bà S chịu 20%; chị B và chị H mỗi người 15%. Các nội dung khác của Bản án sơ thẩm cần giữ nguyên”. Tuy nhiên, Toà án lại cho rằng “các bên có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho chị H, cụ thể: Bà S có lỗi chính dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên phải bồi thường cho chị H khoản tiền tương đương với mức độ lỗi là 70% giá trị thiệt hại (455.000.000đ); Văn phòng công chứng K3 chịu trách nhiệm 15% giá trị thiệt hại (97.500.000 đ); chị B chịu trách nhiệm 10% giá trị thiệt hại (65.000.000 đ); chị H tự chịu thiệt hại với 5% do lỗi của mình (32.500.000 đ)” (Bản án số 103/2020/DS-PT ngày 26/6/2020 của TAND Cấp cao tại Hà Nội).
(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 20 (468), tháng 10/2022.)
Trang chủ 
Phone 
Mail 
Messenger
Zalo